摘要：c.总包的合约内容：为报建手续计，总包内容理论上应包含本工程全部内容，即应包括结构、粗装饰、精装饰指定分包、幕墙指定分包、综合机电指定分包（又分弱电、电梯、消防等）、总体工程指定分包等。...

目录

一、项目概况

2、合同规划概述

三、招标与分配

4、材料设备采购

5、总成本控制计划

6. 人员配备

七、总结

一、项目概况

(一)地理位置

1）上海国际医学园D2-03-09地块位于浦东新区周浦镇申江南路与蓝东路交叉口。 东至申江南路，南至登陆路，西至蒲公英路，北至戴家槽河岸。

2）项目东侧沿申江南路有供水总管、污水总管、万伏高压电线各一条。 施工期间需重点监控和保护。

3）南侧与登陆路之间有50米宽的绿化带。

4）西侧紧邻阳光城新开发住宅项目，中间为规划的蒲公英路和规划的居委会办公及活动中心。

5）北侧毗邻戴家草河。

（二）技术指标

1）本项目规划用地面积82,352.8平方米，总建筑面积164,356.26平方米，其中地上建筑面积125,392.2平方米，地下建筑面积38,964.06平方米。 实用面积123529.20平方米。

2）高层区建筑面积65929.74平方米。 有8栋18层小高层公寓楼。 其中，G3公租房为现浇混凝土剪力墙结构（无PC），其余7栋均为剪力墙+预制外墙PC板体系（PC率15%）。 设有地下车库一座，建筑面积5600.79平方米（其中人防建筑面积5055平方米）。

3）别墅区建筑面积55228.08平方米。 共有26栋叠层联排别墅，地上4层，斜屋顶，地下2层。 其中D5为短肢剪力墙结构（无PC），其余25栋叠加别墅均为短肢剪力墙结构+预制外墙PC板系统（PC率15%），配有地下车库30245.04平方米。

另有二层会所一座，建筑面积1536.42平方米。

1）其他包括：10KV开关站一座、P型变电站6座、警卫厅3座、垃圾房1座。 本项目规划用地面积82,352.8平方米，总建筑面积164,356.26平方米，其中地上建筑面积125,392.2平方米，地下建筑面积38,964.06平方米。 平方米。 实用面积123529.20平方米。

2）高层区建筑面积65929.74平方米。 有8栋18层小高层公寓楼。 其中G3公租房为现浇混凝土剪力墙结构（无PC），其余7栋均为剪力墙+预制外墙PC板体系（PC率15%）。 设有地下车库一座，建筑面积5600.79平方米（其中人防建筑面积5055平方米）。

3）别墅区建筑面积55228.08平方米。 共有26栋叠层联排别墅，地上4层，斜屋顶，地下2层。 其中D5为短肢剪力墙结构（无PC），其余25栋叠加别墅均为短肢剪力墙结构+预制外墙PC板系统（PC率15%），配有地下车库30245.04平方米。

另有二层会所一座，建筑面积1536.42平方米。

4）其他包括：10KV开关站一座、P型变电站6座、门卫厅3座、垃圾房1座。

具体技术指标如下表所示：

（三）项目发展计划

本项目分为两个标段，两个标段同步开发。 开工日期为2014年1月1日，竣工日期为2016年12月31日前，总开发时间为3年。

（四）示范区范围及展示内容

根据营销需要，示范区对外展示内容包括：售楼处、两套多层样板房、两套高层样板房以及部分绿化景观。 售楼处设在会所内，多层样板房设在D5#楼西单元西侧，高层样板房设在二层东侧G1#栋东单元。 显示区域具体位置见下图：

2、合同规划概述

（一、目的

该项目是保利地产首个PC结构商品住宅项目，为全装修项目。 整个项目建设技术性强，工期紧，合同协调工作量大，项目管理要求高。 为了预先控制和指导下一步的项目管理，协调合同双方的关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期制定计划。 良好的合同管理制度、合同工作进度表等，确保相关节点目标和成本控制指标的实现。

（二）合同管理架构

为规避风险，合同分包原则上采用“总承包+指定分包+独立分包”模式作为合同制度。 总承包商主要负责主体结构、二次结构、内外粗装修、机电工程以及对指定分包商和独立分包商的协调、配合和关怀服务，即负责网站的整体管理； 指定分包商由我公司按合同制确定，但必须与总承包商和我公司签订三方合同，明确彼此之间的责、权、利。 对于需要总承包商进场前完成或实施的事项，工程、配套工程及其他垄断性项目，我公司将直接与承包商签订合同。 但总承包商进入现场后，还要负责此类工程的现场协调、配合和看护。

（三）合同分工的总体思路

本项目拟采用总承包模式。 为了控制成本，可能会有更专业的分包单位和供应商，总承包商需要在范围内完成主体结构施工、内外粗装修施工、给排水及强弱电安装施工承担总承包责任，并承担全面的现场管理职责。 各指定专业分包商必须与我公司及总承包商签订三方合同，明确双方关系及各自的权利和义务。 招标报价模式采用一标一议的形式，遴选优秀承包商。

以三方合同形式签订的指定专业分包主要包括：精装修工程、外墙石材工程、外墙保温工程等；

部分专业分包工程采用二方承包：防火门工程、防水工程、绿化景观工程、电梯工程等；

供应的主要材料和设备包括：管道设备、卫生洁具五金、内墙涂料、墙地砖等。

有图纸且符合包干总价条件的工程合同，价格形式采用包干总价；临时工程量项目和无图纸的材料采购合同，采用综合单价包干。

外部配套设施有自来水、燃气、强电、电信、电缆工程等。

(4)时间节点控制思路

该项目建设工期紧，合同时间节点控制要求高。 同时，合同分包计划受到设计图纸计划和工程进度计划的制约。 因此，本项目时间节点控制原则是以项目开发进度计划为根本控制点，根据设计图纸和样品确认方案安排具体发包时间节点计划。

工作开展前与设计管理中心、工程管理中心等部门做好沟通，协调处理彼此制定的时间节点计划之间的冲突； 在工作开发过程中，合同时间节点必须根据实际项目开发进度进行调整。 规划动态调整，要求严格执行。 一旦某些流程出现延误，要及时分析原因，寻找补救措施，尽力防止合同管理工作影响整体项目发展。

（五）招标原则和定价方法

由于本项目为PC结构，其PC设计需要总承包商提前介入和研究。 这就要求比其他项目更早确定总承包商，并且必须在没有设计图纸的情况下进行招标。 建筑规划设计报规划局确认后，即可根据建筑规划设计制作模拟工程量清单进行招标。 根据经验初步估算工程量，确定综合单价，暂定总承包总价签订合同。 完成图纸制作后，重新调整工程量并签订总价合同。

专业分包和供应商招标采取一标一议的方式。 原则上以合理低价中标。 但由于部分材料和设备涉及的品牌、性能等存在差异，我们会根据项目需求慎重决定。 对于特殊项目（政府垄断项目）或资源单一的项目，采取直接委托的方式车库钢构雨棚施工合同，但只要有比价的可能，就尽可能在比价的基础上协商委托。 总的原则是在现有合同制度的基础上选择中标人。

（六）工程量清单编制原则

鉴于本项目的特点及合同关系的复杂性，拟聘请造价咨询公司对整个项目的工程量进行测算。 考虑到一般工料测量师会对钢筋、混凝土等进行整体计算，为了便于成本分摊和汇总，要求主体工程工程量按照地上和地下结构分别计算，施工图发出后1至2个月内完成施工图预算。

（七）工程价款支付

本项目总承包价按月支付，无需预付款。 为能够及时掌握建筑安装成本的实际变化，控制好建筑安装成本，拟对项目签证的设计变更和工程量进行即时审核确认，并审批1个月内变更价格（前提是提交的签证信息完整）。 付款合并到结算中。

工程结算：除特殊情况外，总承包工程应在满足结算条件后1年内完成结算工作，分包工程应在满足结算条件后3个月内完成结算工作。

（八）不利因素分析及对策

该项目技术性强、协调单位多、专业性强。 另外，工期紧张，对合同分包的速度和质量要求较高。 合同人员有限，如何推动团队与造价咨询单位合作？ 快速高效的运营将是面临的最大困难。 对此，我们将提前对项目的合同安排进行尽可能详细的统筹，并号召造价管理中心业务主力根据项目性质分配职责，使责任被分配给每个人。 每周安排造价咨询公司人员前往项目现场，了解项目状况，及时沟通工作事宜。

三、招标与分配

（一）招标分包概况

规划是指导项目有序、有效实施的指导性文件。 以上内容概述了本项目的主要合同安排思路。 下面将详细介绍主工程承包分包计划及时间计划。 本规划根据项目开发总体规划编制。 ，并于每月月底根据调整后的项目开发总体计划进行相应调整。 上海国际医学园项目分包方案和招标时间节点方案分别见表1和表2。

表1：上海国际医学园区项目合同分包时间表

注：付款方式——

A类：一般工程合同，每月支付工程竣工造价的75%，在子工程竣工结算后支付。

最高支付工程总价的95%，并保留5%作为保修金；

B类：材料合同，每批材料到达现场并经相关方验收后支付该批材料货值的80%。 子项目结束时

尾款支付后，支付工程总价的95%，留下5%的保修期； 或按照集中采购协议执行；

C类：设备合同，每批材料到达现场并经相关方验收调试后支付该批材料货值的80%。 在这个分项中

后期支付工程尾款至工程总价的95%，留5%保修； 或按照集中采购协议执行；

D类：其他合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主； 或基于集中采购协议；

E类：零星项目或总金额较小的供货合同，结算完成后一次性支付95%，并保留5%保修；

*：表示预付款。

表2：上海国际医学园项目招标时间节点计划

（二）招标、分包情况具体情况

1、总承包工程分包情况

本项目分为一标段高层区域和二标段多层别墅区域； 拟选取2家总承包商分别承担1个标段。

(1)时间节点：

具体操作事项规划如下：

（二）总承包商招标（内部招标）

① 土建施工总承包工程

单位要求：符合施工资质、具有相关工程业绩、较强的项目管理能力、较强的合同意识的施工单位。

招标单位：上海建工集团有限公司； 上海海虹建设集团有限公司； 上海城建市政工程集​​团有限公司；

计划招标时间：2014年2月28日至3月30日；

合同形式：模拟工程量清单报价法、综合单价包干、暂定数量；

内部校准时间（暂定）：2014年3月25日；

招标程序：30天。

阐明：

A。 以上投标时间为初步规划时间，以投标图纸制作时间为准。 若抽图时间延迟，招标投标时间将相应顺延；

b. 分包制：在承包制中，其他专业单位均为其指定分包单位。

C。 总合同的合同内容：就施工申请手续而言，总合同的内容理论上应包括工程的全部内容，即应包括结构指定分包、粗装修、精装修、指定分包幕墙、机电综合设备定点分包。 （又分为弱电、电梯、消防等）、整体工程指定分包等。

d. 指定分包：业主在招标过程中明确指定分包项目的内容。 同时，在招标过程中，暂定金额包含在合同总价中。 总承包商根据指定的分包金额收取管理费并声明管理。 费率。 总承包商确定后，根据设计情况和工程进度，完成各指定分包单位的招标。 （各指定分包单位的分包情况在此不再赘述）。

e. 指定供货：如排水管等，视情况可在投标时以暂定金额的形式计入合同总价； 单独分包单位（与业主签订二方合同，业主直接付款）有：防水、PC构件、钢木防火门、园艺等专业分包工程。

F。 总承包商的责任：总承包商必须对整个工程的进度和质量负责。 业主主要负责对总承包商的管理、监督和协调。 所有指定分包单位的工作必须通过总承包商向业主报告，确保集中报告。 统一并减少摩擦。

G。 资金控制：为保证工程顺利进行，指定分包工程资金无论是否与总承包商签订三方协议，均由我公司直接支付，防止总承包商拖延付款，影响工程进度。项目建设； 与总承包商签订三方协议的分包商，总承包商开具工程发票，我公司直接向总承包商缴纳税费。

H。 对总承包商的要求：由于总承包商负责整个项目的管理和协调，因此总承包商必须在现场建立一支经验丰富、实力雄厚的项目管理团队，并具备承接PC结构项目的能力。

（三）办理招标手续

内部招标完成并确定建设单位后，将选择实力较强的招标机构，完成政府部门要求的招标程序。

2、分包工程的分包情况（含指定分包）

（1）主要土木工程分包情况

1）外墙石材铝板GRC分包工程：

本工程预分五个合同，包括样板区石材铝板合同、样板区GRC合同、非样板区三段合同。

为了选择优秀的施工单位，降低工程成本，需要做到以下几点：

A。 资格预审：依据公司合格供应商数据库。

b. 招标单位：3~5个。

C。 成本控制建议：由于外墙全部采用干挂石材，每平方米的单价必然较高。 为了控制成本，高层建筑仅一二层进行干挂，多层别墅也设计尽量减少干挂面积。

d. 确定建设单位时间：本项目预计2015年1月底前确定中标。

2）门窗工程

方案共分为5个合同，分别为：高层区、多层叠合区铝合金门窗各一份、多层叠合威卢克斯合同、多层叠合北楼梯屋面钢结构合同雨篷合同，以及地下室出入口玻璃雨篷合同。

A。 资格预审：依据公司合格供应商数据库。

b. 招标单位：3~6个。

C。 成本控制建议：分包前，深入设计单位对门窗进行深入设计，设计部门对图纸进行审核，严格控制门窗型材系列、门窗厚度。玻璃、分离形式、开启方式等； 五金配件及辅助材料的选择应提前密封，以确保经济性和统一性。

d. 确定建设单位时间：本项目预计2014年7月底前确定中标。

3）室内精装修分包工程：

该方案共分为八个合同，分别是：会所装修、高层样板房及公共区域装修、多层样板房及公共区域装修、高层非样板区室内及公共区域装修分两标剖面、多层样板间及公共区域装修。 非样板区室内及公共部分装修分为三个招标标段。

A。 资格预审：根据公司合格供应商数据库，如果。

b. 招标单位：3~7个。

C。 成本控制建议：由于精装修的质量也是工程定位和档次的体现，为了保证投标的成功，首先设计图纸要尽可能详细、完整，并且其次，设计所选择的材料应尽可能易于购买或更换。 有利于施工和成本控制。

d. 确定建设单位时间：本项目预计2015年7月底前确定中标。

4）检测单位分包

A。 外围管道监控单位：由业主直接承包。 应在围护工程施工前确定。

b. 桩基及围护检查：由业主直接承包。

（二）室外整体分包工程

室外整体工程主要包括外围广场及道路、硬质景观装饰、绿化工程等，根据图纸要求合并或单独投标。

园林绿化指定分包工程：

拟分为示范区、非示范高层区、非示范多层区景观绿化合同三个合同。

A。 招标单位：示范区采用区域集中采购，非示范区采用集团集中采购。

b. 成本控制建议：合理、经济地选择绿化苗木与地面硬景观石的组合，保证美观与经济的统一。

C。 确定建设单位时间：本项目预计2015年9月底前确定中标。

（三）机电大类定点分包

机电工程包括强电、弱电、消防、空调、给排水、电梯、工程等众多子工程。 关于指定机电分包的分包管理模式，我们拟规划如下：

机电定点分包拟分为机电综合总分包（包括空调通风工程、给排水工程、强电工程、消防工程等）、弱电定点分包（包括智能系统），以及指定电梯供应和安装分包。 ，以及其他几个主要项目。

1）消防工程

单位要求：符合施工资质、具有相关工程业绩、较强的综合协调和管理能力、较强的合同意识的机电工程公司。

合同内容：包括通风工程系统（含人防）、火灾报警系统、消防喷淋系统等。

招标单位：4~5个。

招标时间：2015年4月20日至2015年6月30日。

指定分包施工期为2015年7月30日至2016年6月30日。

合同形式：清单报价、综合单价包干、暂定数量；

2）弱电指定分包

单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、较强的综合协调和管理能力、较强的合同意识。

招标单位：3家企业。

招标时间：2015年4月20日至2015年6月30日。

合同形式：清单报价、综合单价包干、暂定数量；

3）电梯供应及安装

根据股份公司的要求，直接从团购确定的电梯中进行选择。

车型、选装配置、选装功能等技术要求内部确定时间：2014年8月20日至12月15日。

3、工程监理单位招标

（1）单位要求：符合本工程相应规模的施工监理资质、具有相应的业务规模、有PC结构监理经验、有高素质的监理人员、有良好的公司信誉的单位。

（二）投标单位初选：2014年2月1日至2月10日

（三）招标期间：2014年2月20日至4月10日

（四）合同形式：建筑安装监理服务和装修监理服务按综合单价提供，工程量按实际建筑面积计算。

4、造价咨询公司投标

鉴于本项目的特点和合同关系的复杂性，为了有效协调合同各方之间的关系，我们建议聘请造价咨询公司对该项目进行全流程造价管理。

造价咨询公司的职责和职能：

（一）为前期招标工作提供必要的专业意见；

（2）审核工程量和工程价格，如：审核中期付款、施工中期设计变更、现场签证等； 协助处理合同价格纠纷；

（三）提出解决建议。

造价咨询公司作为客观、公正的第三方，将按照专业规则计算工程量和工程价格，为避免各种冲突、提出公平合理的解决建议、工程造价控制提供有效帮助。

对于造价咨询公司的选择，我们将采用招标方式（三个以上单位投标）来确定最佳。

4、材料设备采购

（一）物资采购计划

表5：上海国际医学园项目物资采购计划（示例）

（二）材料、设备采购清单

表6：上海国际医学园项目物资设备供应方式明细表（示例）

5、总成本控制计划

（一）总成本控制目标

《上海国际医学园区项目目标成本》总目标成本为347,688万元。

具体分项主要有十二大项：

1、土地缴费； 目标成本为182,529万元。

2、前期开发费用； 目标成本2364万元。

3、建筑安装工程费； 目标成本为8.847亿元。

4、红线以内的配套费用； 目标成本13546万元。

5. 政府收费； 目标成本5692万元。

6、物业维修基金； 目标成本1282万元。

7. 分担费用； 目标成本4272万元。

8、不可预见的费用； 目标成本2126万元。

9、营销费用； 目标成本为8710万元。

10、管理费用； 目标成本2232万元。

11、财务费用； 目标成本35509万元。

12. 开发间接成本； 目标成本957万元。

（二）成本控制要点

1、建筑安装工程费

由于设计在结构上相对固定，主要控制点应为：外墙装饰工程（包括石材、保温、油漆），目标造价8138万元； 精装修工程，目标造价27339万元； 围地工程，目标造价2075万元。

2、红线以内的配套费用

红线内配套设施占比最大的是永电项目，目标造价4250万元，是最重要的控制点。 其他为：园林绿化工程，目标造价3041万元； Yongshui项目，目标成本为1,942万元； 智能项目，目标成本为891万元。

（3）施工和安装成本控制措施

1.成本计算

根据项目的进度，定位阶段，计划和设计阶段和施工阶段的成本计算和利润预测工作将按时完成，这将被用作以后的项目分包和成本控制的基础。

只要项目的销售价格没有显着变化，后来阶段的构建和安装成本原则上就会在上一阶段的控制价值范围内控制。

2.控制目标

通过采取必要的措施来控制施工和安装成本，我们将成本控制目标设定为：将目标成本降低1％。

3.控制手段

为了加强成本控制管理并建立有效的成本控制管理系统，我们计划从以下方面进行：

（1）事先控制

①分解成本目标并将其分配给相关职能部门，并建立成本目标控制管理系统；

②建立明确的合同管理模型；

③建立一个成本限制设计概念，以确保设计在初始扩展阶段是合理且完整的；

④选择出色的建筑单元；

⑤努力获得比市场更具竞争力的建筑价格；

⑥首先计划并正确安排时间。

（2）进程中的控制

①加强各个职能部门之间的沟通；

②坚持集中的成本管理，并改善设计更改和现场签证的过程和程序；

③加强经济评估活动并举行定期成本变更会议；

④及时获取现场信息并加强反寻求工作；

⑤提供每月的设计更改和现场签证经济报告。

（3）事后控制

①严格按照合同文件审查项目和解文件；

②为项目建立完整的成本分析数据库。

6.人员配备

由于该项目的重要性，专门任命了一名土木工程成本工程师和一名水和电力成本工程师。

七、总结

上海国际医疗公园项目是Poly Group的第一个具有PC结构的工程项目。 它是高度专业的，需要高协调和协调。 它为我们的合同管理和成本控制工作提出了更严格，更标准化的要求。 在上述合同计划报告的指导下，我们在项目合同管理中努力保持有序，有效，公正和公正。 在创建真正高质量的建筑产品的同时，我们在成本控制和管理方面也做得很好，并尽力保护和确保投资者权利和利益。

（因为该表无法嵌入文章中，因此丢失了文章中的表。如果需要车库钢构雨棚施工合同，请留言并留下您的电子邮件地址或微信号码，我将发送完整版本）